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정비사업

재건축 사업

재건축사업이란?

  • 정비기반시설은 양호하나 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로, 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대 복리시설을 건설하여 공급함.

정비구역 지정대상

  • 공동주택 재건축
    • 기존 또는 예정세대수가 300세대 이상이거나 면적이 1만제곱미터 이상인 지역
    • 재건축의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
    • 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
  • 단독주택 재건축
    • 도로 등 정비기반 시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것, 다만 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우는 제외
    • 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물 수의 3분의2이상일 것
    • 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 2분의1이상으로서 준공 후15년이 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 당해 지역 안의 건축물 수의 10분의3이상

정비구역이 아닌 구역에서의 재건축대상

  • 정비구역이 지정되지 않은 구역에서의 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획승인 또는 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택 중 노후·불량건축물에 해당하는 것으로서 다음 각호에 해당하는 것을 말한다.
    • 기존 세대수가 20세대 이상일 것, 다만 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행 상 불가피한 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다.
    • 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것, 이 경우 사업계획승인 등에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 아니함.

재개발 사업

주택재개발 사업이란?

  • 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역 안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의함.

대상구역

  • 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
  • 건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
  • 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역
  • 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역

주거환경개선 사업

주거환경개선 사업이란?

  • 도시 내 저소득 주민이 거주하는 낡고 오래된 주택이 과도하게 밀집되어 있고, 도로, 상하수도 등 공공시설이 부족하거나 시설상태가 극히 열악한 지역에서 관의 주도하에 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.

대상구역

  • 1985년 6월 30일 이전에 건축된 무허가 건축물 등으로 노후·불량건축물의 수가 대상구역 안의 건축물 수의 50%이상인 지역
  • 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후·불량건축물의 수가 정비구역안의 건축물 수의 50%이상인 지역
  • 주택재개발사업을 위한 정비구역안의 토지면적의 50%이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50%이상이 각각 주택재개발 사업의 시행을 원하지 아니하는 지역
  • 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량한 지역
  • 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난구조 활동이 곤란한 지역
  • 노후·불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역

사업시행방식

  • 공동주택 건설방식
    • 시장·군수 또는 주택공사 등이 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 공동주택을 건설한 후 토지등 소유자에게 우선 공급하는 방법
    • 시장·군수 또는 주택공사 등이 환지로 공급하는 방법
  • 현지개량방식
    • 시장·군수가 정비구역 안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등 소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법

도시환경정비 사업

상업지역

  • 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

대상구역

  • 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효율을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
  • 건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
  • 인구·산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역

정비계획수립 대상구역 비교표

구분,주거환경개선사업,주택개발사업,주택재건축사업,도시환경정비사업 목록
구분주거환경개선사업주택재개발사업주택재건축사업도시환경정비사업
대상구역 도시저소득주민이집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역 정비기반시설이 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역 상업 또는 공업지역으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심의 도시기능 회복이 필요한 지역
사업방식 현지개량방식
공동주택건설방식
환지공급방식
관리처분방식
환지공급방식
관리처분방식 관리처분방식
환지공급방식
주민동의 구역지정 : 세입자
과반수
시행자지정 : 토지 또는 건축물 소유자 2/3이상
추진위원회 : 토지 또는 건축물소유자 과반수
조합 :토지 또는 건축물
소유자 3/4이상, 토지면 적 1/2이상
추진위원회 : 토지 및 건축물소유자 과반수
조합 : 동별 2/3이상 및 전체 3/4이상
※단독주택 :토지면적 2/3이상 및 소유자 3/4이상
토지등소유자 3/4이상 동의
안전진단     공동주택으로서 정비구역 안에 있는 주택, 노후·불량건축물에 해당되는 주택  
조합원자격   토지 또는 건축물 소유자
지상권자
건축물 및 그 부속토지의 소유자로서 조합설립에 동의한 자 토지 또는 건축물 소유자
지상권자
조합설립인가 사업시행자가 시장·군수 또는 주택공사 등인 경우주민대표회의를 구성할 수 있음

토지등소유자의 3/4이상 동의

토지면적의 1/2 이상 동의

공동주택 동별 2/3이상 전체 3/4이상 동의
단독주택 소유자 3/4이상 토지면적의 2/3이상 동의
토지소유자 3/4이상동의
사업진행자 현지개량 방식
- 지자체 : 기반시설
- 소유자 : 건물개량
공동주택 개량 방식
- 주택공사, 도시개발공사
조합
조합+지자체, 주택공사, 건설사, 신탁회사, 한국 감정원 등이 공동시행
조합
조합+지자체, 주택공사 등이 공동시행
조합 또는 토지등소유자
조합 또는 토지등소유자+지자체, 주택공사,토지공사, 건설사, 신탁회사, 한국감정원등이 공동시행
시공자선정   조합설립인가 후 선정
(경쟁입찰방식)
조합설립인가 후 선정
(경쟁입찰방식)
조합설립인가 후 선정
(경쟁입찰방식)
주택공급 1세대 1주택 1세대 1주택 1세대 1주택 1세대 1주택
세입자대책 임대주택 공급
주거대책비
임대주택공급
주거대책비
소유자와 세입자간 협의하여 자율적인 이주대책 이주대책 대상세입자에 우선분양
미동의자 수용 수용 매도청구 수용

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자료관리 담당자
건축과 옥혜린 (☎053-667-2954)
최근자료수정일
2020.12.11